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允許商業用地調整為居住用地

2018-08-24 09:22 來源:未知

允許商業用地調整為居住用地


近日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:
 
允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
 
 
1、商業地產去庫存放大招
 
自營改增后,國務院又發力,商業地產去庫存大招來了,16省發布商改住細則!以后做差了的商場可改建公寓,這個政策的意義非同小可,將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后,土地使用年限和容積率還是不能變,但這次政府終于下狠心了,連土地用途都能調整為居住用地。目前,繳納補齊完土地出讓金,就可辦理商改住。
 
這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道,商業用地的水電可是住宅用地的3倍,這一改,立馬提升物業的市場價值及回報,開發商也多了更多選擇。
 
 
2、新政下的商業新機遇
 
目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上,整個市場容量已經突破1萬億元。要知道,我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主,占90%以上,而在發達國家,專業的租賃企業提供房源占比達30%,是中國的3倍多,這一巨大市場將成為開發商的必爭之地,連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
 
2016年房價全面上漲,有個統計,全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩,但房價高高在那,潛力依舊。
 
 
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是,在這樣的大商機的背景下,商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。
 
 
3、開發商要轉換思維模式
 
這些年中國商業地產畸形爆量開發,目前一年開業的商場就有500多個,存量的和做差了的太多太多。在中國,很多商場處在閑置或者半閑置狀況,處于甩賣處理階段,有些事物業有欠缺和問題的,有些地段則并不差。地產要轉型,也必須要轉化思維模式,主要有以下三點:
 
1、從控制土地到控制資源
 
以前房地產開發要控制土地,未來房地產開發要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高,對居住環境的要求也會越來越高,所以未來房地產開發的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。
 
資源為體,品質為魂,因此資源品質是關鍵。但是在控制資源的時候,一定要注意資源紅線不可觸碰,其中包括:基本農田,文保、文化遺產,風景名勝區、自然保護區,古城、古村落等。
 
 
2、從拿地賣房到自持物業
 
以前房地產行業“輕租重售”,但隨著一系列租賃試點方案出臺,積極發力租賃市場,促使房地產從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡,可以預計,未來將是自持物業的高潮期,而“從售轉持”的改變,也要求開發商必須提升輕資產運營能力。
 
 
3、從注重規模到注重模式
 
未來,一個房地產項目的成功與否,不會是你的項目規模能夠做多大,而是你的項目模式能夠走多遠。“商業綜合體+社區(公寓)”的模式,使得萬達在全國各地開花結果,其中最關鍵的一點就是,萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候,要注重兩點:可復制性的模式+有執行力的團隊,它們將決定你的項目能夠走多遠。
 
 
拓展閱讀
 
《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》
 
各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:
 
實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來,我國住房租賃市場不斷發展,對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用,但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場,經國務院同意,現提出以下意見。
 
 
一、總體要求
 
指導思想:全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神,認真落實國務院決策部署,按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局,牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。
 
發展目標:到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。
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